ブログ｜株式会社とまとリビング

この7月末、熊本で震度7の地震がありました。

それから、耐震についてのご質問がとても増えています。

いちばん多いのが「この家、耐震等級は取っていますか」で、答えが「取っていません」だと、そこで不安になってしまう。

でも、等級を取っていないことと、地震に弱いことは同じではありません。

実は新築の3戸に2戸は、いまも等級を取っていません。

そして、等級を取っていない家がどれくらい地震に耐えたかは、10年前の熊本で実際に数えられています。

その数字と、2025年に変わった建築基準法の話をします。

まず、耐震等級とは何か

耐震等級は、建築基準法とは別の「住宅性能表示制度」という仕組みの中の、ひとつの表示項目です。

正式には「耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）」といって、地震に対する倒壊のしにくさを3段階で表します。

ここがいちばん大事なところです。

等級1は「建築基準法と同じ」。

つまり等級というのは、ゼロから始まる点数ではなく、建築基準法を1として、その何倍かを表すものさしです。

等級を取っていない家は「0」ではなく、法を守って建てられている限り、等級1にあたる強さで設計されています。

そして、等級を取ること自体が任意です。

国土交通省の発表では、2024年度（令和6年度）に設計住宅性能評価書が交付されたのは279,010戸。

同じ年の新設住宅着工は816,018戸なので、交付割合は34.2%でした。

9年連続で増えていて過去最高の数字ですが、裏を返せば、いまも3分の2は取っていません。

取っていないほうが、まだ多数派なのです。

では、等級を取っていない家はどれくらい耐えたのか

2016年の熊本地震のあと、日本建築学会が益城町の中心部で悉皆調査をしました。

悉皆調査とは、範囲を決めて、その中の建物を1棟も飛ばさず全部数えるやり方です。

木造1,955棟を含む2,340棟が対象になり、国の委員会がその結果を報告書にまとめています。

木造1,955棟を、建てられた時期で3つに分けた結果がこれです。

倒壊・崩壊した割合が、28.2% → 8.7% → 2.2%。

無被害だった割合が、5.1% → 20.4% → 61.4%。

震度7が2回きた場所で、この差です。

そして、ここからが本題です。

同じ調査から、2000年6月以降に建てられた家のうち、等級を取っていないものだけを取り出した数字が公表されています。

「等級を取っていない家」というのは、この表の注記では「住宅性能表示未取得物件および耐震等級1のもの」と定義されています。

その301棟のうち、6割が無被害で、倒壊は7棟（2.3%）でした。

国の委員会の総括にも、こう書かれています。

「接合部の仕様等が明確化された2000年以降の倒壊率が低く、接合部の仕様等が現行規定どおりのものは、今回の地震に対する倒壊・崩壊の防止に有効であったと認められる」。

そして等級3については「大きな損傷が見られず、大部分が無被害であった」。

数字だけを見れば、等級3のほうが被害は小さく出ています。

一方で、等級を取っていない2000年以降の家も、震度7を2回受けて6割が無被害でした。

「等級を取っていない＝弱い」とは言えない、というのがこのデータの読み方です。

効いているのは「等級」ではなく「いつ建てられたか」

上の表を見ると、差をつくっているのは等級の有無より、建てられた時期だと分かります。

建築基準法には、木造住宅にとって大きな分かれ目が3つあります。

2000年の改正が効いた理由は、報告書の中にはっきり書かれています。

益城町で倒壊・崩壊し、接合部の状況が確認できた1981〜2000年の木造住宅は、すべて2000年に決まった接合部の仕様を満たしていませんでした。

壁の量が足りていても、柱と土台をつなぐ金物が弱ければ、引き抜かれてしまう。
そこが2000年に埋められたということです。

2025年4月に、何が変わったのか

これが「いま建築基準法が厳しい」の中身です。

きっかけは、実は地震ではなく省エネでした。

国土交通省の資料には、こう書かれています。

「断熱性能の向上や階高の引き上げ、トリプルガラスサッシ、太陽光発電設備等が設置される場合には、従来に比べて重量が大きく、地震動等に対する影響に配慮が必要」。

省エネ性能を上げるほど家は重くなります。
重い家は、地震のときに大きな力を受けます。

そこで、基準のほうを実態に合わせた、という流れです。

「福岡は0.8だから弱い」ではありません

警固断層の記事を読んでくださった方から、この質問をいただきました。

建築基準法の構造計算では「地震地域係数」という数字を使い、福岡は0.8、関東や東南海などは1.0です。
だから福岡の家は8割の強さしかないのではないか、と。

これについて、熊本地震の委員会報告書に答えが書かれています。

「大きな被害を受けた木造の小規模な建築物については、地震地域係数を用いないいわゆる壁量計算などによって設計されている」。

そして「今回の分析の範囲では、地域の被害状況に地震地域係数の影響は確認されなかった」。

つまり、木造の戸建てが使う壁の量の計算に、地域係数は入っていません。

2025年4月からの新しい計算式にも入っていません。
この点では、福岡も東京も同じ計算です。

地域係数が効いてくるのは、構造計算をする大きな建物のほうです。
だからこそ福岡市は、警固断層の近くの高さ20m超の建物に限って、係数を1.25倍する努力義務を条例で課しています。

正直に、書いておきたいこと

それから、2000年以降でも7棟が倒壊しています。

その内訳も報告書に書かれていて、3棟は接合部の仕様が不十分、1棟は敷地の崩壊と基礎の傾斜、残る3棟は原因が特定できませんでした。

基準が変わっても、そのとおりに施工されていなければ意味がない。

年代は目安であって、保証ではありません。

1981年から2000年の家には、国が用意したチェック法があります

いちばん判断に迷うのが、この年代です。
新耐震ではあるけれど、接合部のルールが決まる前。

この年代のためだけに、「新耐震木造住宅検証法」という方法が国の要請でつくられています。

対象は、1981年6月1日から2000年5月31日までに建てられた、在来軸組構法（基礎がコンクリート造）の平屋または2階建てです。

もうひとつ、この年代の家で手がかりになることがあります。

当時の住宅金融公庫（いまの住宅金融支援機構）の融資を受けて建てられた木造住宅について、同じ資料はこう書いています。

「建築基準法に基づく確認検査に加えて第三者による設計審査や現場検査が実施されていること、工事仕様書により接合部が一定強度以上の仕様となっている可能性が高いこと（略）などを考慮すれば、一般的には一定の耐震性能が確保されているものと思われる」。

ただし同じ資料は、劣化の状況の調査をはじめ、耐震性能の検証を行うことが推奨される、とも書いています。

この年代の家は、いちばん新しいものでも築25年を超えています。

等級を取る意味は、地震のときだけではありません

ここまで「等級がなくても大丈夫」という話をしてきましたが、等級を取ることには別の実利もあります。

（住宅ローン減税の証明書類として使えるのは、断熱等性能等級などの省エネ関係の評価書です。
耐震等級ではありません。）

地震保険料の割引は毎年かかってくる費用に効きます。

新築を建てる場合、等級を取るかどうかを検討されるなら、こうした制度も材料のひとつです。

それぞれの適用条件は年度で変わるので、そのときの要件をご確認ください。

7月末の地震で、福岡でも被害が出ています

最後に、いま多くの方が気にされている7月末の地震について、数字だけ置いておきます。

令和8年熊本地震は、2026年7月28日16時27分に熊本県熊本地方で発生しました。
マグニチュード7.1、深さ約16km。
最大震度7を宇城市と氷川町で観測し、有明海・八代海に津波注意報が出ました（同日18時10分に解除）。

その後も震度5弱の地震が5回起きています。

福岡県でも負傷者が2人、一部破損が8棟。

震源から100km以上離れていても、被害はゼロではありませんでした。

なお、この数字は速報値で、今後変わります。

まとめ：気になったら、こう見ます

「耐震等級は取っていますか」は、良い質問です。

ただ、その答えが「いいえ」でも、そこで話は終わりません。

本当に効いてくるのはいつ建てられて、どう造られたかのほうです。

気になる物件があれば、私たちに聞いてください。

出典

• 国土交通省「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書 概要」（2016年9月）
• 国土交通省「熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書について」
• 国土交通省・住宅性能評価・表示協会「耐震性能を等級で確認して、安心の住まいづくり」（耐震等級の定義と熊本地震の被害状況）
• 国土交通省「新築住宅の３戸に１戸が住宅性能表示制度を活用！」（令和6年度の実施状況・2025年6月27日）
• 国土交通省「建築基準法・建築物省エネ法 改正法制度説明資料」（令和6年9月）
• 国土交通省「木造建築物における省エネ化等による建築物の重量化に対応するための必要な壁量等の基準に関する補足資料」（令和6年7月8日）
• 国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」
• 日本建築防災協会「新耐震基準の木造住宅の耐震性能検証法」（平成29年5月・国土交通大臣指定耐震改修支援センター）
• 消防庁「令和８年熊本地震による被害及び消防機関等の対応状況（第60報）」（2026年8月23日）
• 気象庁「令和8年熊本地震 ポータルサイト」
• 国土交通省「令和８年熊本地震における被害と対応について」
• 福岡市「警固断層に着目した建築物の耐震対策（条例化）について」（地震地域係数）
• 福岡市「建築計画概要書の閲覧及び原本証明書の取得をしたい」
• 福岡市「木造戸建住宅の耐震化に向けた支援について」

福岡で家を探していると、どこかで「警固断層」という言葉に当たります。

調べると不安になる情報も出てきますが、福岡市は2008年から、この断層のために条例で線を引いています。

線の中にある町の名前は公表されていて、そこに建つ高い建物が地震の力をどれだけ上乗せして設計したかは、誰でも無料で見られる書類に書かれています。

怖がるのでも、無視するのでもなく、確かめる。

その手順を、対象になる4つの区の町名ごと、まとめました。

まず、断層はどこを通っているか

国（文部科学省の地震調査研究推進本部）の評価では、警固断層帯は玄界灘から博多湾を経て福岡平野へ、北西から南東へ斜めに延びています。

東区の志賀島の北西沖から、博多湾、中央区、南区、春日市、大野城市、太宰府市を通って、筑紫野市まで。
全長は55km程度です。

この55kmは、過去の活動の時期が違うことから2つに分けて評価されています。
海側の北西部と、陸側の南東部です。

福岡市の都心を縦断しているのは、このうち南東部のほうです。

南東部は、平均活動間隔が3,100〜5,500年で、前回の活動が約4,300〜3,400年前。

つまり、次までの期間の中では後半に入っている、という読み方になります。

30年以内に0.3〜6%という数字は、ゼロではないけれど毎年起きるものでもない、という幅で受け取ってください。

なお、この断層帯は春日市・大野城市・太宰府市・筑紫野市まで達しています。

福岡市内だけの話ではありません。

2005年の地震は、この断層帯の北西部の活動でした

2005年3月20日の福岡県西方沖地震。

震源は福岡市の北西約30km、玄界灘の海底で、深さ約9kmでした。

この地震について地震調査研究推進本部は、「警固断層帯北西部の最新の活動は、2005年の福岡県西方沖の地震（マグニチュード7.0）です」と評価しています。

海の中とはいえ、同じ断層帯で20年前に起きた地震だった、ということです。

このとき市内で観測された震度は、東区と中央区が6弱、早良区と西区が5強、博多区・南区・城南区が5弱。

市全体で死者1名・負傷者1,038名・全壊141棟・大規模半壊8棟。

被害は「西区玄界島、東区志賀島地区、中央区の集合住宅に集中」しました。

震源にいちばん近かった西区の玄界島は震度6弱から7と推定され、700人・232世帯が地震当日のうちに全島避難しています。

市が線を引いた区域と、その中で求めていること

福岡市は2008年10月1日から、建築基準法施行条例に第6条の2を加えました。

対象は、決められた区域の中に建つ高さ20メートルを超える建物です。

その建物の構造計算をするとき、地震の力の計算に使う「地域係数」を、1.25倍した数値にするよう努めなければならない、というものです。

福岡の地域係数は0.8ですが、1.25倍すると1.0になります。

市の解説には、1.0は「大地震が起こる可能性が高い地域（関東、東南海地域等）」の数値だと書かれています。

区域の線は、3つの理由で引かれました。

ひとつ、揺れやすさマップで計測震度6.4（震度6強でいちばん強いもの）が区域の75%以上を占めること。

ふたつ、警固断層帯南東部の真上であること。

みっつ、容積率600%以上で土地が高度に使われていること。

対象になっている町（4つの区）

条例の別表に載っている町名を、そのまま書き出します。

いちばん広いのが中央区で、区の中心部がほぼまるごと入っています。

次が博多区の博多駅前と中洲まわり、南区の大橋・高宮・井尻、東区の西戸崎です。

城南区・早良区・西区は入っていません。

この条例は、守らなくても違反にはなりません

第6条の2は努力義務です。

また、新築と改築にだけ適用され、すでにある建物の増築や修繕には適用されません。

では、実際にどれくらいの建物が割増をしているのか。

2025年12月12日の福岡市議会で、天神ビッグバンで建て替えた・建て替える予定のビルのうち、条例の独自基準をクリアしたのは26棟だと示されました。

質問した議員は、これを「僅か46%なんですね。
義務化されていないお願いベースなので、低い到達にとどまっています」と述べています。

逆に言えば、天神という土地の値段が高い場所で、しかも大規模な建て替えでさえ、半分ほどにとどまっているということです。

ただし採用した建物は、しっかり上乗せしています。

同じ答弁では、天神ビジネスセンターと福岡大名ガーデンシティが条例の係数のさらに1.5倍以上、ONE FUKUOKA BLDG.も1.25倍以上とされました。

天神では、2026年末までに約90棟のビルが建て替わる見込みです。

買う前に、その建物が割増したか確かめられます

市は、建築計画概要書という書類に、その建物が条例の対象かどうかと、1.25を乗じた場合はその旨を書かせています。

もうひとつ、中古を買うときにいちばん大事な分かれ目があります。

建築確認を受けた日が1981年（昭和56年）5月31日以前か、6月1日以後か。
前なら旧耐震基準、後なら新耐震基準です。

あわせて、こういう限界も知っておいてください。

つまり、耐震のことはこちらから聞かないと出てきません。

とはいえ、ご自分で売主や管理会社に問い合わせるのは、なかなか骨が折れます。

断層のことが気になったら、私たちに聞いてください。

分譲マンションにも、補助があります

旧耐震のマンションを買って直したい、あるいはいま住んでいるマンションの管理組合で検討したい、という場合。

福岡市には共同住宅向けの補助があります。

対象は、1981年5月31日以前に建築確認を得て着工した3階建て以上・延べ面積1,000㎡以上の共同住宅です。

金額は1戸あたりなので、戸数が多いマンションほどまとまった額になります。

申請は工事に着手するおおむね1か月前まで、完了報告は申請年度の1月末までです。

木造の戸建ては、条例の対象ではありません

条例は高さ20メートルを超える建物が対象なので、2階建ての戸建ては入りません。

そのかわり福岡市には、古い木造戸建てのための補助制度があります。

対象は1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を得て着工した木造戸建住宅です。

耐震診断そのものへの補助もあり、2026年度から対象が「1981年5月31日以前に建てられたすべての建築物」に広がりました（それまでは共同住宅と病院が対象でした）。

診断費の補助は、住宅の簡易診断が3分の2で上限47,200円、詳細診断が3分の2で上限204,000円です。

注意点として、市の交付決定より前に工事を契約したり始めたりすると対象外になります。

先に建築物安全推進課（092-711-4580）へ相談してください。

直した後には税の軽減もあります。

1982年1月1日以前から建っている住宅で50万円を超える工事をし、原則3か月以内に申告すると、翌年度の固定資産税が床面積120㎡相当分まで2分の1になります。

被害の想定は、大きくなる方向で見直されました

福岡市が耐震改修促進計画で使ってきたのは、2012年に県の専門委員会が示した全壊2,177〜4,523棟、死者193〜458人という想定でした。

これに対して、福岡県が2025年度（令和7年度）に新しい地震防災アセスメントをまとめています。

そこでは、警固断層帯の北西部と南東部が連動して動く（マグニチュード7.7）ケースが想定に加わりました。

この場合の福岡市内の想定は、次のとおりです。

この想定は、地震が起きる時間帯と風の強さで数字が変わります。

上の表は、火を使う時間で人が街に出ている冬の18時に、強風が吹いていた場合です。
全壊・焼失と死者がいちばん多くなる条件を選びました。

寝ている人が多い冬の5時なら、建物の下敷きになる人が増えるので負傷者は約5,300人に増え、全壊・焼失は約12,000棟に減ります。

ひとつの数字だけを取り出さず、幅として見てください。

それでも、この記事の前のほうに挙げた従来の想定（全壊2,177〜4,523棟、死者193〜458人）と並べると、桁がひとつ上がっています。

ただし、数字が大きくなった理由のひとつは想定する地震そのものが変わったことです。
従来は南東部だけが動く想定で、新しい想定は北西部と南東部が連動して動く（M7.7）ケースです。

市はこれを踏まえて耐震改修促進計画を見直すと、2025年12月の市議会で答弁しました。

現行の計画は2021年4月改定のもので、新しい計画は2026年9月の時点でまだ公表されていません。

同じ計画には、福岡市の住宅の耐震化率が約87%（2013年の住宅・土地統計調査）という数字も載っています。

約775,000戸のうち耐震性があるとされたのが約672,000戸なので、そうでない住宅が約10万戸ある、という計算になります。

液状化は、埋立地に集まります

県の想定では、液状化による全壊の数が区ごとに出ています。

いちばん多い東区と、いちばん少ない南区とでは40倍の差があります。

そして、並び方が揺れの強さの順番とは違います。

揺れやすさマップでいちばん濃い色が広がるのは中央区ですが、液状化の全壊では4番目。
条例の区域にまったく入っていない西区のほうが多くなっています。

液状化は、揺れの強さだけでは決まりません。

2005年の地震でも、実際に液状化が起きています。

国土交通省の災害報告には、早良区の百道中央公園で約2,500㎡の液状化と園路の亀裂、中央区の地行浜中央公園で噴砂を伴う液状化が記録されています。

地盤工学会の現地調査では、ほかに愛宕浜、百道浜の住宅地、地行浜の道路・駐車場、那の津・須崎ふ頭、中央ふ頭などで噴砂・舗装の亀裂・沈下・岸壁の変状が報告されました。

海沿いの埋立地を候補にするなら、建物の杭と地盤改良の記録を売主に確かめてください。

地盤そのものは、国土地理院の土地条件図や、国の「KuniJiban」、防災科学技術研究所の「Geo-Station」でボーリング柱状図を見ることもできます。

ただし近所のボーリングは、その敷地の地盤を保証するものではありません。

誤解しないでいただきたいこと

まとめ：この順で確かめてください

断層があること自体は、変えられません。

変えられるのは、どの建物を選ぶかと、建てた後に手を入れるかどうかです。

ご希望の条件をお聞かせいただければ、いまの福岡で何が選べるかをお出しします。

出典

• 地震調査研究推進本部「警固断層帯」（断層帯の範囲・北西部と南東部の評価）
• 地震調査研究推進本部「警固断層帯の長期評価」（2007年3月）
• 福岡市「揺れやすさマップ」（各区版・警固断層の長期評価と凡例）
• 福岡市「警固断層に着目した建築物の耐震対策（条例化）について」（別表第1の区域）
• 福岡市「建築基準法施行条例 第6条の2の解説及び取扱いについて」
• 福岡市「建築計画概要書の閲覧及び原本証明書の取得をしたい」
• 福岡市「木造戸建住宅の耐震化に向けた支援について」
• 福岡市「共同住宅の耐震改修設計・耐震改修工事に対する補助」
• 福岡市「建築物の耐震診断費補助事業」
• 福岡市「ブロック塀等除却費補助事業」
• 福岡市「住宅及び公共施設等の耐震化」
• 福岡市「建築物耐震改修促進計画」（従来の被害想定・耐震化率）
• 福岡県「令和7年度 地震防災アセスメント調査報告書」
• 福岡県 令和7年度 地震防災アセスメント 建物被害（市町村別）
• 福岡県 令和7年度 地震防災アセスメント 人的被害・避難者（市町村別）
• 福岡市「福岡県西方沖地震の被害状況」
• 内閣府「2005年（平成17年）福岡県西方沖地震」（玄界島）
• 国土交通省「福岡県西方沖を震源とする地震について」（液状化の発生箇所）
• 地盤工学会「2005年福岡県西方沖地震 被害調査報告」
• 福岡市議会 会議録（天神ビッグバン認定ビルの耐震性能・2025年12月12日）
• 福岡市議会 会議録（新しい被害想定と計画の見直し・2025年12月15日）
• 静岡県「静岡県地震地域係数（Zs）」（2017年10月1日から義務化）
• 国土交通省「既存住宅状況調査（インスペクション）」
• 福岡市「住宅の耐震改修に伴う減額措置」