中央区に住むと、どうなるか。土地はいちばん安い場所でも坪56万円、警固断層は区の真下。買う前に見る書類まで正直に

そろそろ家を、と考え始めて、福岡のどのあたりがいいか調べている方へ。

中央区は天神と大濠公園がある区で、住むところとしてはマンションの区です。

いちばん安い住宅地の地点でも坪56万円。
土地を50坪買うだけで約2,810万円になるので、戸建てを土地から建てる話は、この区ではほとんど成り立ちません。

そしてもう一つ。
警固断層が、この区の真下を通っています。

福岡市はそのために、天神・大名・今泉・薬院・平尾といった区の中心部で、高い建物の設計を強くするよう求める条例を持っています。

値段の中身と、断層とのつき合い方を、順にお伝えします。

まず値段：7区の中で、ここだけ桁が違います

国が出している2026年の地価公示で、福岡市の7区の住宅地の平均を並べるとこうなります。

中央区は2位の博多区の2.2倍、市全体の平均の2.3倍です。

7区の中で、ここだけ数字の桁が違います。

区の中も、ひらきがあります。

ただし、戸建てや土地がまったく無いわけではありません。

不動産ポータルの掲載（2026年9月1日・ポータル参考値）では、中央区の新築戸建てが55件、中古戸建てが35件、土地が60件。

土地の掲載相場は、低層住居専用地域で坪60.7万円、そのほかの住居専用地域で坪101.5万円です。

実際の売り出しには、笹丘3丁目の土地158㎡で2,475万円（坪51.8万円）、笹丘2丁目の新築戸建て3,780万円（土地101㎡・建物81㎡）といった例があります。

中古戸建ての掲載の中央値は6,880万円（建物129㎡・土地165㎡・築16年）。

数は少ないものの、笹丘・小笹・平和のあたりなら、戸建ても選択肢に入ります。

それでも予算が合わなければ、南区・城南区・早良区へ広げるのが現実的です。

借りる場合も、いちばん高い区です

賃貸の掲載相場（不動産ポータルの参考値・2026年8月）では、中央区は2LDKが15.21万円、3LDKが18.91万円。

当社がまとめ記事で並べた16市区町村のどれよりも高く、2番目に高い博多区（2LDK 12.43万円・3LDK 14.80万円）より、3LDKで月4万円ほど上です。

いっぽうワンルームは6.89万円、1Kは6.69万円で、単身向けは郡部の町とそれほど変わりません。

この差が、次の章の校区の数字につながります。

買う場合の目安として、中古マンションの取引の㎡単価（国の取引情報を民間サイトが集計した参考値・2026年8月時点）はこうです。

集計に使われた件数が少ないエリアもあり、築年数もそろっていません。

それでも、大濠と小笹で3.6倍という開きは、土地の値段の並びとほぼ同じ向きです。

校区の中身：春吉は1世帯1.2人。市でいちばん少ない

福岡市の校区別の登録人口（2026年6月末）で、中央区の校区を並べます。

春吉校区は1世帯あたり1.20人。

福岡市の7区に149ある校区の中でいちばん少ない数字です（2〜5位は当社が記事にした博多区の東住吉1.28・千代1.29・博多1.30・堅粕1.30）。

14歳以下は3.5%で、離島の校区を除けば市でいちばん低くなります。

天神の南のこのあたりは、ひとり暮らしの方の街です。

いっぽう、子どもが多いのは区の南側の丘です。

小笹14.4%、笹丘13.1%。

学校の人数も差があり、平尾小学校は1,120人・43学級で、博多区の那珂小（1,027人）や西区の今宿小（1,032人）を上回る区最大。

春吉小学校は141人・8学級です。

同じ区の中で、8倍ちがいます。

警固断層は、この区の真下を通っています

福岡市の揺れやすさマップ（中央区版）を見ると、区の北半分がいちばん濃い色です。

天神・大名・今泉・警固・薬院・舞鶴・長浜・那の津・荒津・港・西中洲・春吉・渡辺通・赤坂といったあたりが震度6強の想定。

区の南側（小笹・笹丘・平尾の南）は6弱から5強の色です。

警固断層帯の南東部の推定位置が、区の中央を斜めに走っています。

この断層について、国の地震調査研究推進本部は次のように評価しています（2007年3月）。

2005年3月の福岡県西方沖地震のとき、福岡市内で観測された震度は東区と中央区が6弱（早良区・西区は5強、博多区・南区・城南区は5弱）。

市全体で死者1名・負傷者1,038名・全壊141棟で、被害は「西区玄界島、東区志賀島地区、中央区の集合住宅に集中」した、と福岡市が記録しています。

そして市の資料には、この地震の影響で警固断層帯南東部の活動が促進された可能性が指摘されている、とあります。

被害の想定は、いま見直しの途中です。

市がこれまで耐震改修促進計画で使ってきたのは、2012年に県の専門委員会が示した全壊2,177〜4,523棟・死者193〜458人という数字でした。

これに対し、県が2026年3月に新しい地震防災アセスメントを公表し、市議会（2025年12月）では市内の値として「全壊家屋1万数千棟」「死者900人」が示され、市はこれを踏まえて計画を見直すと答弁しています。

つまり想定は大きくなる方向で更新されているところです。

買う人が確かめられる、条例のこと

福岡市は2008年10月1日から、警固断層帯の南東部に近い区域について、高さ20メートルを超える建物に、次のことを求めています。

構造計算で使う「地域係数」を、1.25倍した数値にするよう努めなければならない、というものです。

福岡の地域係数は0.8ですが、1.25倍すると1.0になります。

これは関東や東南海など、大地震の可能性が高い地域と同じ水準です。

言いかえると、この区域の高い建物については、関東と同じ水準で設計するように、と市が求めているということです。

ただし、この条例は努力義務で、守らなくても違反にはなりません。

そのかわり市は、建築計画概要書に「対象の建物かどうか」「1.25を乗じた場合はその旨」を書かせています。

つまり、検討中のマンションがこの割増をしているかどうかは、書類で確かめられます。

この概要書は、誰でも見られます。

福岡市役所4階の建築指導課の窓口にセルフ検索の端末があり、閲覧は無料です（原本証明つきの写しは1通300円）。

保存されているのは1999年（平成11年）以降の分で、検索には住所・地名地番・建築主名・建築年月などの手がかりが要ります。

新築でも中古でも、まずは売主か仲介に「建築計画概要書を見せてください」と言ってください。

私たちのほうでも取り寄せてお調べします。

対象になっているのは、中央区では次の町です。

西中洲、春吉1〜3丁目、渡辺通1〜5丁目、天神1〜5丁目、大名1〜2丁目、今泉1〜2丁目、警固1丁目、薬院1丁目・3丁目、清川1〜3丁目、高砂1〜2丁目、白金1〜2丁目、大宮1〜2丁目、那の川2丁目（1〜4番を除く）、平尾1〜2丁目、那の津1〜5丁目、荒津1〜2丁目、長浜1〜3丁目、港1丁目・3丁目、舞鶴1〜3丁目、赤坂1丁目。

ほかの区にも区域はあります。

博多区は中洲1〜5丁目・博多駅前2〜3丁目・住吉1〜2丁目など、南区は大橋1〜3丁目・高宮1〜3丁目・井尻1丁目など、東区は西戸崎1〜6丁目。

ただ、4つの区の中でいちばん広いのが中央区で、区の中心部がほぼまるごと入っています。

実際にこの割増をした建物の例もあります。

市が天神ビッグバンで認定した8つのビルは、市議会の説明によれば、天神ビジネスセンターと福岡大名ガーデンシティが条例の係数のさらに1.5倍以上、ONE FUKUOKA BLDG.が1.25倍以上。

ただし、これはオフィスビルの話です。

区域全体で何棟が割増をしたか、という市の集計は公表されていません。

誤解しないでいただきたいのですが、この区域に入っているから危ない、区域の外なら安全、という話ではありません。

区域は「揺れやすさマップで震度6強が大半を占める」「断層の直上」「容積率600%以上の高度利用」という3つの理由で引かれたもので、建物を強くする目安として市が決めた線です。

また条例は高さ20メートル超が対象なので、低層のマンションや戸建ては対象外です。

30年以内の発生確率0.3〜6%という数字も、ゼロではないが毎年起きるものでもない、という幅で受け取ってください。

保育・学童・医療費は、福岡市の制度です

2025年4月1日の福岡市の待機児童は4人（申込41,830人）で、区ごとの入りやすさはこれだけでは分かりません。

福岡市は2023年4月から、第2子以降の0〜2歳児の保育料を、収入に関係なく無償にしています。

学童（放課後児童クラブ）は平日の放課後から17時までが基本で月3,000円、18時までなら+1,000円、19時までなら+2,000円です。

子どもの医療費は高校生世代まで助成があり、通院は1つの医療機関につき月500円まで、入院と薬局は0円です。

ひとつ知っておいていただきたいのは、中央区には内科・小児科の区急患診療所が無いことです。

市の区急患診療所は東・博多・南・城南・西の5か所で、中央区にあるのは歯科の急患診療所（大名1丁目）だけ。

子どもの夜間・休日は、早良区百道浜の急患診療センター（小児科は平日19時30分から翌朝6時30分まで、日祝は9時から翌朝7時30分まで）まで行くことになります。

なお学童（放課後児童クラブ）は中央区に12か所あり、市は要件を満たす児童を全員受け入れる運用で、市議会の答弁では待機は0人です。

人口は、これから増える見通しです

中央区の人口は215,389人（2026年5月1日）。

1年で増えたのは221人（+0.1%）で、伸び率は7区でいちばん低い数字です。

ただし福岡市の将来人口推計では、中央区は2020年の206千人から2034年に223千人へ、14年で17千人増える見通しになっています。

面積15.39㎢は7区で最小に近く、増えるとすれば建物を高くする形になります。

天神ビッグバンでは2015年からの10年で93棟の建築確認が出ていて、市は2026年末までに約90棟が建て替わる見込みとしています。

ただしこれはオフィスと商業が中心の事業で、住宅がいくら増えるかを示した市の資料はありません。

ごみは、夜に出します

福岡市のごみ出しは夜です。

燃えるごみは週2回、日没から夜12時までに出すと、夜のうちに回収されます。

燃えないごみと空きびん・ペットボトルは月1回。

指定袋は45リットルで45円です。

次の一歩

中央区は、天神と大濠公園を抱えていて、土地も家賃も福岡でいちばん高く、そして断層の真上にある区です。

「高いから無理」と外す前に、借りる選択も含めて、いくらで何が選べるのかを一度そろえて見てみてください。

ご希望の条件をお聞かせいただければ、いまの中央区で何が選べるかをお出しします。

出典

• 福岡市「福岡市推計人口（令和8年5月1日現在）」
• 福岡市「登録人口（校区別）」（令和8年6月末）
• Gaccom「福岡市中央区の小学校 児童数」（ポータル参考値）
• 福岡市「令和8年地価公示（福岡市分）」
• 福岡市「区別平均価格及び対前年変動率（住宅地・商業地）」
• 福岡市「各標準地点の価格推移－令和3年〜令和8年」
• アットホーム「福岡市中央区の家賃相場」（ポータル参考値）
• SUUMO「福岡市中央区の土地相場」（ポータル参考値）
• ウチノカチ「中央区の中古マンション取引価格」（国の取引情報の再集計・ポータル参考値）
• 福岡市「揺れやすさマップ」（中央区版・警固断層の長期評価）
• 福岡市「警固断層に着目した建築物の耐震対策（条例化）について」（対象区域の別表つき）
• 福岡市「建築基準法施行条例 第6条の2の解説及び取扱いについて」
• 福岡市「建築計画概要書の閲覧及び原本証明書の取得をしたい」
• 福岡市「建築物耐震改修促進計画」（従来の被害想定）
• 福岡市議会 会議録（新しい被害想定・2025年12月15日）
• 福岡市議会 会議録（天神ビッグバン認定ビルの耐震性能・2025年12月12日）
• 福岡市「天神ビッグバン」
• 福岡市「福岡県西方沖地震の被害状況」（市内の震度・被害）
• 福岡県「令和7年度 保育所等利用待機児童の状況（別紙）」
• 福岡市「第2子以降の保育料無償化について」
• 福岡市「放課後児童クラブ（旧名称：留守家庭子ども会）とは」
• 福岡市「子ども医療費助成制度」
• 福岡市「急患診療センター・急患診療所」
• 福岡市「福岡市の将来人口推計（令和6年4月）」
• 福岡市「家庭ごみの出し方（ごみ出しルール）」