不動産取引の前に！ハテナを無くしてスムーズ取引！
住宅を購入・売却する際には、税金やローンなど、初めて耳にする専門用語がたくさんあり、混乱してしまうことも少なくありません。このページでは、住宅購入に関する基礎知識をご紹介します。
もちろん、住宅購入・売却は個々の状況によって異なるため、一人ひとりに適したアドバイスが必要です。具体的な疑問やお悩みがありましたら、いつでもお気軽にご質問ください。私たちは、あなたの状況に合わせた丁寧なサポートを提供し、安心して住宅購入を進めていただけるようお手伝いいたします。
税金について
住宅には、様々な税金がかかってきます。主に不動産取得税、固定資産税、都市計画税の3つです。ここでは税金についてご説明します。
不動産取得税
不動産所得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際に課される税金です。新たに不動産を購入したり、相続や贈与によって取得した場合に一度だけ支払う税金です。新居に住んでから半年たった頃に各自治体から納税通知書が送られてきます。
不動産所得税の額は、不動産の価格に基づいて計算されます。具体的には、次の計算式で求められます。（
不動産所得税 ＝（固定資産税評価額－1,200万円）×3％
※床面積が50㎡～240㎡までの住宅は、課税標準額から1,200万円（長期優良住宅の場合は1,300万円）が控除されます。また、宅地については課税標準額を固定資産税評価額の1/2とするなどの軽減措置があり、実際には収める税金が0となることが多い。
固定資産税と都市計画税
固定資産税は、土地や建物などの固定資産に課される税金で、評価額の1.4％が一般的です。一方、都市計画税は、市街化区域内の土地や建物に課される税金で、都市整備のために使われます。税率は評価額の0.3％が一般的で、固定資産税と一緒に納付します。この２つの税金はお住まいの市町村から納税通知書が発行され、２つセットで納税します。また、それぞれに減税措置が設けられています。
※固定資産税の建物の減税措置は、木造などの一般住宅は3年間、3階建て以上の中高層耐火建築物は5年間減税されます。
固定資産税の減税措置
・小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は評価額の1/6に軽減されます。
・一般住宅用地（200㎡を超える部分）は評価額の1/3に軽減されます。
・新築住宅の減税
新築の住宅に対して、一定期間（通常3年間、長期優良住宅は5年間）、固定資産税が1/2に軽減されます。床面積やその他の条件があります。
・耐震基準適合住宅（耐震改修の減税）
既存住宅で耐震改修工事を行った場合、一定の要件を満たせば、固定資産税が一部減額される場合があります。
・高齢者等居住改修住宅（バリアフリー改修の減税）
高齢者や障害者のためのバリアフリー改修を行った場合、一定の要件を満たすと固定資産税が減額されることがあります。
・熱損失防止改修住宅（省エネ改修の減税）
省エネ改修を行った場合、一定の条件を満たせば固定資産税が一部減額されます。
都市計画税の減税措置
・小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は評価額の1/3に軽減されます。
・一般住宅用地（200㎡を超える部分）は評価額の2/3に軽減されます。
その他一部の自治体では、特定用途減額や耐震改修の減税、災害復興特例など、条件を満たせば都市計画税が軽減または免除される場合があります。
これらの減税措置は、地域や条件によって異なるため、具体的な適用条件や手続きについては、各市区町村の役所や税務課に確認することが重要です。
家や土地を売る際にかかる費用
登記費用
住所や土地の所有権を公示するためにかかる費用は、表示登記や所有権保存登記、所有権移転登記などの登記手続きによって決まります。手数料は登記の種類や土地の評価額に応じて異なります。
抵当権抹消費用 （該当者のみ）
抵当権の抹消登記を行うために司法書士に依頼する際の手数料です。この費用は司法書士の事務所や地域によって異なりますが、一般的には数万円から数十万円程度です。具体的な費用の詳細は地域や登記内容によって異なるため、実際の売却前に司法書士や不動産会社に相談し、見積もりを取ることが重要です。
ローン返済費用
住宅ローンの支払いが残っている状態でも不動産の売却は可能ですが、その際には残債務を一括で金融機関に返済する必要があります。この際、金融機関によっては繰り上げ返済手数料が発生することがあります。手数料の金額や条件は契約内容により異なるため、事前に確認することが重要です。
証明書発行費
不動産売買契約を締結する際には、売主と買主双方が必要な証明書の提出が求められます。例えば、売主は印鑑証明書や登記簿謄本、買主は住民票や収入証明書などが必要です。これらの証明書の発行には、役所や機関によって手数料がかかります。
引っ越し・処分費用
現在住んでいる家を売却する場合、引越し費用がかかります。また、タイミングによっては仮住まいが必要になることもあります。さらに、家具などの不要品の処分費用がかかることもあります。
手付金と頭金の違い
手付金と頭金は不動産取引や住宅ローンにおいて重要な概念ですが、異なる目的と使われ方があります。
手付金：契約成立の証拠金
手付金とは、不動産売買契約を締結する際に、買主が売主に対して支払う保証金です。これは契約の誠意を示すためのものであり、原則として0円で住宅を購入することはできません。契約が成立する前の最終的な売買契約が成立するまでの期間、物件の取引が進行する中で買主が誠意を持って進めていることを示すものです。手付金は売買契約締結時に支払われ、通常は契約締結後数日以内に支払われます。また、手付金は物件価格の一部として充てられることが多く、頭金としても使われる場合があります。
頭金：ローン借入額を減らすための自己資金
頭金とは、住宅ローンを借りる際に、買主が物件の購入価格の一部を自己資金で支払う金額です。頭金を支払うことで、ローンの借入額を減らし、月々の返済額を低減させることができます。これは買主の貯蓄や資産からの支出であり、住宅購入のための資金計画の一部です。頭金は住宅ローン契約締結時に支払われます。もちろん、頭金が無い場合でも住宅購入を進めることができるケースもあります。
不動産所得税とは？
不動産所得税は、不動産に関連する収入に課される税金のことです。具体的には、以下のような収入が該当します
賃貸収入: 不動産を賃貸して得た家賃収入。
売 却 益 : 不動産を売却して得た利益（譲渡益）。
相続や贈与による取得益: 相続や贈与によって不動産を取得した際の評価の増加分。
不動産所得税は、これらの収入から特定の経費や控除を差し引いた後の「所得」に対して課税されます。具体的な税率や計算方法は国や地域によって異なりますが、一般には他の所得税と同様に、年次で申告し納税する必要があります。
不動産所得税の申告は、その国や地域の税務当局が指定する期限内に行われます。適切に申告・納税を行わなかった場合、罰則や追加の税金が課されることがあります。
不動産売却に必要なもの
売主様本人の確認書類
身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
売主本人を確認するための基本的な書類です。物件が共有名義の場合、全員の書類が必要です。住民票や印鑑証明書は「発行から3カ月」という有効期限があるため注意が必要です。
所有権を証明する書類
登記済権利書または登記識別情報
「登記済権利書」は、登記名義人がその物件の所有者であることを証明する書類です。2005年以降に所有した物件を売却する場合には、「登記済権利書」の代わりに「登記識別情報」が発行されています。
固定資産税関連書類
固定資産税納税通知書および
固定資産税評価証明書
固定資産税の納税額を確認するための書類です。これらは移転登記などに必要な登録免許税を算出する際にも使用されます。
土地関連書類
土地測量図・境界確認書
一戸建てや土地を売却する際に必要な書類です。境界線が明確でない場合、購入後のトラブルにつながる恐れがあるため、境界線が未確認の場合には測量図を作成しておくことが重要です。
建物関連書類
建築確認済証および
検査済証、建築設計図書・工事記録書など
これらの書類は、その物件が建築基準法に則って建築されていることを証明します。一戸建てを売却する際には特に必要です。建築設計図書や工事記録書は物件の設計・工事の履歴がわかるため、買主の好感度を高める効果があります。
安全性に関する書類
耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など
物件の安全性を証明する書類です。新耐震基準導入前の古い物件では、これらの書類の提出を求められる場合があります。
その他の書類
地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書など
売却する物件の構造などを客観的に示すデータが記載された書類です。これらの書類を準備しておくことで、スムーズな売却につながることがあります。
マンション関連書類
マンションの管理規約、使用細則、マンション維持費などの書類
マンションを売却する際に必要です。特に中古マンションの場合、維持管理の履歴やペット飼育の可否などの情報がわかる大切な書類です。売買契約を締結する前に購入希望者に提示できると良いでしょう。
